THIELE & TEAM IMMOBILIEN
 

Der Ablauf beim Immobilienkauf


1.  Die eigene finanzielle Situation - Wie viel Haus kann ich mir für mein Geld leisten?

Bevor man sich nach einer geeigneten Immobilie umsieht, sollten Sie sich zuerst einen Überblick über Ihre finanzielle Situation und Rücklagen verschaffen.

Auch mögliche Fördermöglichkeiten und Steuervorteile sollten bereits jetzt in Betracht gezogen werden:

  • Wird eine Immobilie energieeffizient saniert, bietet die KfW-Bank hierzu hohe Förderungen an
  • Auch bei Erwerb eines neu gebauten Hauses oder bei einem Neubau bieten die KfW-Bank und die BAFA Zuschüsse an
  • Durch das Wohnraumförderungsgesetz können einkommensschwache oder kinderreiche Familien unterstützt werden

In einem Vorgespräch können wir Ihnen, unter Berücksichtigung Ihres Eigenkapital, aktueller Einnahmen, Ausgaben und z.B. der Familienplanung gemeinsam einen auf Sie abgestimmten Finanzierungsplan und Ihren Budgetrahmen ausarbeiten, der Ihnen zeigt, wie viel Haus Sie sich für Ihr Geld leisten können. Bei diesem ausführlichen Vorab-Check wird die Finanzierung Ihres Hauskaufs bis zu einer festzulegenden Maximalsumme geprüft. Sie erhalten dazu eine schriftliche Finanzierungsbestätigung, die Sie bei einer Objektbesichtigung vorlegen können. So haben Sie einen Vorteil im umkämpften Immobilienmarkt, in dem schnelle verbindliche Zusagen förderlich sind.


2.  Die passende Immobilie finden

Jetzt sollten Sie sich Gedanken über Ihre zukünftige Lebensplanung machen. Denn je nachdem wie Sie sich Ihr Leben vorstellen, hat es Einfluss auf den Haustypen oder die Immobilie, die zu Ihnen passt.

Haben Sie sich entschieden, welche Immobilie zu Ihnen passt, müssen Sie festlegen, in welchem Umkreis Sie suchen möchten. Jetzt kommen Sie zum spannendsten und auch nervenaufreibendsten Teil beim Projekt Hauskauf: der Suche nach einem konkreten Objekt. Um Ihre Traumimmobilie zu finden, stehen Ihnen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung. Die Suche über Online-Immobilienportale ist die Ergiebigste und bietet Ihnen zahlreiche Angebote und durch Eingabe Ihrer Parameter können Sie die Ergebnisse direkt filtern und eingrenzen. Auch in Printmedien oder direkt von Banken werden Immobilien inseriert. Vielleicht werden Sie auch während eines Spazierganges fündig und finden Ihre Traumimmobilie durch ein „Zu-Verkaufen“-Schild im Vorgarten.


3.  Die Besichtigungen der Wunschimmobilie

Sie haben eine vielversprechende Immobilie gefunden, die Ihr Interesse geweckt hat?
Vereinbaren Sie möglichst schnell den ersten Besichtigungstermin mit dem Eigentümer oder Makler.

 Bereiten Sie sich auf die Immobilienbesichtigung vor

Machen Sie sich vor der Besichtigung mit der Lage des Objektes vertraut, indem Sie vor dem Termin eine Weile durch die Wohngegend spazieren. Sichten Sie alle vorliegenden Dokumente, um sich ein Bild von den wichtigsten Eckdaten der Immobilie zu machen.

 

Bei einer Besichtigung müssen Sie auf mehrere Dinge gleichzeitig achten:
Ausstattung, Atmosphäre und die Raumaufteilung, aber auch mögliche Schäden und Mängel sollten nicht außer Acht gelassen werden. Schauen Sie besonders genau auf Keller, Dach, Heizungsanlage, Fenster, Türen und die Fassade. Um die Lichtverhältnisse optimal beurteilen zu können, empfiehlt sich eine Besichtigung bei Tageslicht. Erfragen Sie außerdem, wie die Nachbarschaft und die nachbarschaftlichen Verhältnisse sind. 

Es empfiehlt sich daher, mindestens eine Besichtigung gemeinsam mit einem Experten, wie etwa einem Architekten oder einem Gutachter, durchzuführen. Dieser kann Ihnen genau sagen, welche Instandhaltungsmaßnahmen gemacht werden müssen und welche Mängel zu beseitigen sind. Dadurch können Sie Ihre Kosten genau kalkulieren.


4.  Immobilienfinanzierung abschließen

Im ersten Schritt haben Sie sich bereits über Ihre finanzielle Situation Gedanken gemacht. Wenn Sie Ihre Traumimmobilie gefunden und sich mit dem Verkäufer auf einen konkreten Kaufpreis geeinigt haben, sind Sie Ihrem Traum der eigenen vier Wände einen Schritt nähergekommen.

Können Sie Ihre Immobilie nicht vollständig aus eigenen Mitteln bezahlen, benötigen Sie ein Immobiliendarlehen einer Bank. Da Sie nun den konkreten Kaufpreis kennen, addieren die anfallenden Kaufnebenkosten und ziehen den Betrag ab, den Sie als Eigenkapital einbringen können. Heraus kommt die Summe, über die Sie bei einer Bank ein Darlehen aufnehmen müssen. Als Nebenkosten werden alle Kosten bezeichnet, die zusätzlich zum Kaufpreis für die Immobilie entstehen.  

Zu den obligatorischen Nebenkosten, die in jedem Fall bei einem Kauf einer Immobilie entstehen, zählen:

  • die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises)
  • Notarkosten (zwischen 1,5 und 2 % des Kaufpreises)
  • Grundbuchkosten für Baufinanzierung (Eintragen der Grundschuld)

 

  Zu den flexiblen Nebenkosten zählen:
  • Maklercourtage (üblicherweise für beide Parteien jeweils zwischen 2 % und 4%)
  • Modernisierungskosten
  • Kosten für den Umzug

    Diese Nebenkosten sollten bestenfalls über Ihr Eigenkapital abgedeckt werden. Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar möglich, jedoch an gewisse Voraussetzungen geknüpft.

 

Bevor Sie sich für einen Anbieter und eine Finanzierung entscheiden, sollten Sie unbedingt mehrere Angebote verschiedener Banken vergleichen. Ihre Baufinanzierung können Sie auch bei einem ungebundenen Finanzdienstleister abschließen. In unserer hauseigenen Finanzierungssparte, dem Zinszentrum, bieten wir Ihnen dabei eine intensive Beratung und beste Konditionen an. Aus unserem Netzwerk aus über 600 Banken wählen wir den für Ihre Bedürfnisse passenden Partner aus. Und das Beste für Sie: Die Beratung ist unverbindlich und Sie haben keine Extrakosten.

Damit die Bank Ihr Vorhaben und die Machbarkeit der Finanzierung prüfen kann, werden von Ihnen unter anderem folgende persönliche Unterlagen benötigt:

  • Ausweisdokument
  • die letzten 3 Gehaltsnachweise,
  • aktuelle Renteninformation, Informationen zu privaten Renten und
  • Nachweise über weitere Kredite.

 

Außerdem benötigt die Bank nun weitere Informationen zur Immobilie. Folgende Unterlagen werden unter anderem benötigt:
  • Kaufvertragsentwurf oder Grundbuchauszug
  • Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte)
  • Wohn-/ Nutzflächenberechnung, Bruttogrundflächenberechnung
  • Lageplan/ Flurkarte
  • Baubeschreibung
  • Aufstellung über Eigenleistung
  • Exposé
  • Fotos des Objekts
  • Kopie der Wohngebäudeversicherung


5.  Der Kaufvertrag und der Notartermin

Bei einem Immobilienverkauf muss jeder Kaufvertrag notariell beglaubigt werden. Die Vertragsunterzeichnung besiegelt den anstehenden Eigentümerwechsel mit rechtlicher Gültigkeit.

Damit der Notar einen Kaufvertrag aufsetzen kann, benötigt er neben den relevanten Informationen zum Kaufobjekt und Kaufpreis und auch Informationen zu den Vertragsparteien, wie z. B. Namen, Anschriften und Geburtsdaten. Auch prüft der Notar die Angaben aus dem Grundbuch, um z.B. eingetragene Belastungen festzustellen.

Der Notar erstellt nun einen Kaufvertragsentwurf und stellt beiden Parteien den Entwurf zur Überprüfung zur Verfügung. Wenn es keine Änderungswünsche gibt, kann ein Termin zur Beurkundung des Kaufvertrages vereinbart werden.

Zum Termin zur Kaufvertragsunterzeichnung beim Notar müssen beide Vertragsparteien Anwesend sein. Der Notar liest den Kaufvertrag laut vor und gewünschte Änderungen werden notiert. Sind beide Parteien mit den Formulierungen einverstanden, kommt es zur Vertragsunterzeichnung.


 6.  Nach dem Notartermin

Nach der Vertragsunterzeichnung wird der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch veranlassen. Die Auflassungsvormerkung markiert den bevorstehenden Eigentümerwechsel und sichert Sie als Käufer im Grundbuch des Objektes ab. So kann der Verkäufer keine weiteren Belastungen auf die Immobilie eintragen lassen, was den reibungslosen Ablauf beim Kauf stören würde.

Nun meldet der Notar den Immobilienkauf an das Finanzamt. Das Finanzamt legt die Grunderwerbsteuer fest. Die Höhe der Grundsteuer ist abhängig vom Bundesland und der Höhe des Kaufpreises. In der Regel beläuft sie sich auf 3,5 – 6,5 Prozent.  Das Finanzamt sendet dem Käufer den Bescheid der Grunderwerbsteuer mit Aufforderung  zur Zahlung der Summe zu. Wurde der Betrag beglichen, erhält der Notar die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Die Fälligkeit des Kaufpreises wird in der Regel an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, die der Notar veranlasst:

  • alle erforderlichen Genehmigungen müssen vorliegen,
  • die Auflassungsvormerkung für den Käufer muss im Grundbuch eingetragen sein,
  • die für die Löschung erforderlichen Unterlagen für eingetragene und nicht übernommene Grundschulden muss vorliegen,
  • dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt und eine Vorkaufsrechtverzichtserklärung abgibt.

Sobald die Voraussetzungen erfüllt wurden, sendet der Notar dem Käufer die Kaufpreisfälligkeitsanzeige. Erst jetzt muss der Käufer den Kaufpreis an die vom Notar in der Fälligkeitsanzeige genannten Bankverbindungen bezahlen.

Der Verkäufer teilt dem Notar den Erhalt des Kaufpreises schriftlich mit.

Nun lässt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch löschen und Sie als Käufer als neuen Eigentümer eintragen. Der Verkaufsvorgang ist somit abgeschlossen.

Herzlichen Glückwunsch  - Sie sind jetzt offiziell Eigentümer!